相続不動産の評価方法についての正しい知識

相続財産に不動産がある場合、その不動産の持ち分や価額を巡ってトラブルが起きやすくなっています。なぜなら、不動産というのは高額になるケースも多く、相続時は取り扱いについて相続人同士で揉めごとの中心になりやすい傾向にあるからです。

さらに、以下にて詳しくご説明していきますが、不動産の評価方法というのは1つだけではありません。それゆえ、評価額に差が出やすく、さらなるトラブルを巻き起こす可能性もあります。

しかし、不動産の評価方法についての正しい知識があれば、トラブル回避も十分に可能です。そこで今回は、相続不動産の評価方法について見ていきましょう。

なぜ不動産の評価方法は複数あるのか?

まずは、なぜ不動産の評価方法が1つではないのか、複数あるのかについて知りましょう。

不動産というのは、実際に取引される相場(実勢価格といいます)1つでも、不動産の査定業者によって金額に誤差が出てきます。その誤差が数万円であれば良いのですが、実情は数百万もの差が出ることも決して珍しくはありません。

その他にも、路線価、固定資産税評価額、公示地価といったように、様々な評価方法があります。そして、より問題を大きくしているのが、遺産分割協議において、どの評価方法を使用すべきといった明確な規定がないことです。どの評価方法を利用して不動産を算定するのか、といったところから遺産分割協議は進めていかなければなりません。

不動産の4つの評価方法

それでは上述していました不動産の4つの評価方法について個別にご説明していきます。

1、実勢価格

実勢価格とは、実際に近隣で売買されている金額相場のこと。不動産の評価方法としては一般的で利用されることも非常に多いのですが、査定する業者によって数百万単位で金額に差が生じることも珍しくはありません。

また、中には知り合いの査定業者に依頼し、実際の金額より低く見積もることも可能なため、複数人がそれぞれの業者に依頼し、その中間額を取るのが賢明です。

2、路線価

路線価とは、国税庁が毎年作成していて(インターネットで簡単に入手できます)、相続税算出の基準になっている指標です。

ただし、路線価の対象になるのは土地だけで、建物については別途評価しなければなりません。金額については、実勢価格よりも低くなるのが一般的です。

3、固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の評価に利用される評価額のことで、こちらは建物についても評価額が算出されます。

また、実勢価格のように査定次第で金額に差が出るといった心配もありません。

一定の金額が算出されることから、遺産分割の際に基準として用いられることもあります。ただし、こちらも実勢価格よりは低くなるのが一般的です。

4、公示地価

公示地価とは、不動産鑑定士による鑑定を基準として作成される評価額で、国土交通省が管理しています。

しかし、全国すべての土地に対応しているわけではなく、公示地価が不動産評価の基準になることはほとんどありません。あくまでも参考程度にといった具合です。

実勢価格か固定資産税評価額を用いる

上記からもわかる通り、遺産分割協議で用いるとすれば、実勢価格か固定資産材評価額となっています。もし、将来的に不動産の売却を検討しているのであれば、遺産分割協議の段階では実勢価格を不動産の評価額とするのが良いでしょう。

ただし、実勢価格を用いる場合、どうしても金額に差が生じてしまうことから、相続人全員が納得するという意味でも、希望する方全員が個々に

査定を出し、その中間額を用いるのがやはり平和的と言えます。査定費用がネックになりますが、こちらについては相続財産の中から出すなど、相続人全員が納得できるよう話し合いをしていきましょう。

また、今後も売却の予定がなく、相続人の誰かが住み続ける予定があれば、固定資産税評価額にて算出するのがもっとも一般的となっています。

なお、それでも納得できない方がいるのであれば、実勢価格と固定資産税評価額の間を取るなど、相続人全員が納得できる落としどころを探すことも重要です。

どうしても遺産分割協議が進まない場合は…

これまで不動産の評価方法について見てきましたが、やはり一定の金額がないというだけで遺産分割協議が進まないという方もいらっしゃるのが実情です。

そこで、どうしても遺産分割協議が進まなくなってしまった方は、弁護士への相談を検討してみてください。1つの例ですが、当事務所であれば、ご相談者様のご要望を実現するために何が必要か、何が弊害になっているのか、他の相続人はどういった主張をしているのかなどについて、法的なフィルターを通して判断し、現時点で出来得る最善策を導きだします。

もちろんご相談だけでなく、実際に遺産分割協議の窓口となり、手続きを進めていくことも可能となっていますので、まずはお気軽にご相談ください。

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