不動産を遺産分割する際の3つの方法とメリット・デメリット

被相続人の財産に不動産があった場合はどのように分割すれば良いのでしょうか?

不動産は価値が高いことに加え、預貯金のように平等に分割することが難しため、誰が相続するのかについて相続人間で争いが起こりやすいといえます。そのため、どのような分割方法があるのかを理解し、慎重に検討する必要があります。

そこで今回は、不動産を遺産分割する際の、換価分割、代償分割、現物分割という3つの方法それぞれのメリット・デメリットについて解説していきます。

換価分割とそのメリット・デメリット

換価分割とは、相続する不動産を売却し、その代金を相続人で分割する方法です。

例えば、A、Bという二人の相続人がいて、遠方にある被相続人の不動産の売却代金が1000万円だとします。この場合、A、Bはそれぞれ500万円の売却代金を得ることになります。

換価分割のメリットは、相続人間で公平に分割できるという点です。分割が難しい不動産ですが、換価分割をすると現金に代わるため、分割が容易になります。

また、不動産の管理や処分が不要になるという点も挙げられます。通常、不動産を得ると、売却、または賃貸に出すなどといった処分が必要になります。

しかし、換価分割をすると不動産が残らないため、手間がかかりません。

換価分割のデメリットは、不動産がなくなってしまうという点です。相続の対象となる不動産が、先祖代々受け継いできた土地であるなどの理由で今後も大切にしていきたい場合は別の方法を検討すべきでしょう。

また、遺産が減ってしまうという点も挙げられます。不動産を売却する場合、仲介手数料や譲渡所得税などを負担しなければならないためです。

代償分割とそのメリット・デメリット

代償分割とは、相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人に代償金を支払う方法です。

例えば、A、B、Cという3人の相続人がおり、被相続人の不動産価値が1500万円だとします。この場合、A、B、Cそれぞれの法定相続分は、3分の1である500万円になります。そして、Aが不動産を相続することになった場合、AはB、Cそれぞれに対して、法定相続分である500万円を代償金として支払います。

代償分割のメリットは、相続人間で公平に分割できるという点です。この方法では相続人の1人が不動産を相続するため、不公平だと思われるかもしれません。

しかし、その相続人は、自分の法定相続分を超える分については、他の相続人に対して代償金を支払うため平等に分割することができます。また、不動産相続人のみに該当するメリットになりますが、代償金さえ支払ってしまえば不動産を単独取得出来るという点も挙げられます。

つまり、相続人は他の相続人に代償金を支払えば、不動産を自由に処分できるのです。

代償分割のデメリットは、不動産を相続した人は代償金支払い能力が求められるという点です。不動産を相続したいと思っていても、他の相続人に代償金を支払う能力がなければ対象となる不動産を相続することはできません。

現物分割とそのメリット・デメリット

現物分割とは、被相続人の不動産を相続人のうちの1人が相続する方法です。

例えば、A、B、Cという3人の相続人がおり、3人で遺産分割協議をする場合、3人の中の1人が単独で相続することになります。

現物分割のメリットは、分割にかかる手続きが簡単であるという点です。誰が相続するのかが決まれば手続き完了となります。代償金の支払いも不要ですし、不動産を売却したり、管理したりする手間もかかりません。

また、共有状態にならないので、不動産を相続した人が1人で不動産を処分することができます。

現物分割のデメリットは、公平に分割するのが難しいという点です。不動産は価値が高いので、相続人のうち1人が相続すると、その相続人だけ取り分が多くなってしまいます。仮に相続の対象となる不動産が複数あり相続人が1つずつ相続するとしても、それぞれの不動産の価値は違うため、公平な分割は言い難いでしょう。

共有という方法について

これまで紹介した3つの分割方法のほかに、被相続人の財産を共有するという方法があります。

例えば、A、Bの2人が相続人の場合、不動産持ち分を2分の1ずつとして共有登記します。

共有のメリットは、手続きが簡単であるという点です。相続が発生したら、法務局に申請をし、相続登記をすることで共有状態になります。遺産分割協議をする必要もありません。遺産分割協議が難しい場合などに有効な手段といえます。

共有のデメリットは、不動産の処分が難しくなるという点です。単独取得しているわけではないので、1人の相続人の判断で処理できず、共有者の承諾が必要になります。

また、共有状態のまま相続すると相続人が増えてしまい、誰が所有者なのかもわかりにくくなってしまいます。手続き面ではメリットではありますが、不動産を処分しなければならなくなった場合や子孫に相続することを考えると、共有状態ではなく他の分割方法を選択すべきでしょう。

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